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中国证券报记者近日获悉，中国版“住房银行”—国家住房保障银行，将于今年成立，最早可能6月就会有初步方案公布。据了解，此前国家开发银行、住建部均有意牵头成立中国版“住房银行”，而双方也已经分别向高层提交了几个版本的方案。
4月2日，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险（放心保）机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。权威人士透露，上述文字表述，实则为此前国开行方面提交方案的一部分内容，此次发行住宅金融专项债券或为中国版“住房银行”的一次前期“试水”。由此可判断，由国开行牵头成立中国版“住房银行”的方案获得高层认可的可能性较大。
专家和银行业内人士表示，随着我国城镇化建设不断推进，未来中低收入人群的住房需求无疑是长期的、巨大的，由此看来，中国版“住房银行”的成立运行十分必要。与此同时，国际经验表明，住房金融体制不仅关系民生福利，还直接关系国家金融安全。中国版“住房银行”在肩负住房保障金融使命的同时，更需要完善风控体系建设，避免重蹈美国“两房”引发金融危机的“覆辙”。
“住房银行”试水
国开行牵头优势明显
此前《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。随后，2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议从五个方面规划了新型城镇化可持续的资金来源，其中再次提及，“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用，同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。
无论是市场还是机构，对于中国版“住房银行”都有着极大期望。知情人士向中国证券报记者透露，国开行、住建部均有意牵头建立国家住房保障银行，双方均积极向高层提交方案，“而且都修改了好几个版本”。国开行方面更是将此视为其业务和结构转型的重大契机。此次发行住宅金融专项债券或为中国版“住房银行”的一次“试水”，而由国开行牵头成立中国版“住房银行”的可能性较大。
分析人士认为，无论是从资金还是经验方面来看，国开行牵头成立中国版“住房银行”更具优势。据悉，截至2013年底，已累计向保障性安居工程发放贷款6235亿元，贷款余额4363亿元，同业占比近60%。国开行相关负责人还透露，下一步将加快贷款投放，进一步加大对棚改等保障性安居工程的支持。重点支持东北老工业基地、贫困地区、资源枯竭型城市、中西部地区等地的棚改等保障性安居工程建设。
交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，“在未来很长一段年时间内，中国的城镇化建设将持续推进，目前已经进城务工的农民工，包括未来的进城人口，都有巨大的住房需求。住房保障应作为国家长期发展战略的重要环节，成立这类政策性银行很有必要。”
中国银行(601988,股吧)国际金融研究所宏观经济研究主管温彬也认为，过去十年，我国房价快速上涨，导致大多数中低收入人群的住房需求无法得到满足，亟需探索建立解决这类人群住房需求的政策性金融机构，国开行在这一方面的确有较大优势。
发力保障房建设 有望盘活万亿公积金
按照国务院“十二五”规划，2011-2015年的五年期间将新建3600万套保障性住房，其中有40%的套数是用于棚户区改造。2013年，高层又提出了五年1000万户棚户区改造计划，仅2014年棚户区改造计划就新开工470万套以上。
上海（楼盘）财经大学公共政策与治理研究院首席专家陈杰表示，据测算，即使仅考虑建安成本情况，棚户区改造计划将在2014年合计产生资金需求4200亿元到6300亿元。不少券商人士预计，如果此次住宅金融专项债券能成功发行，其发行量或将达千亿元，但是相对于巨大的保障房建设资金而言，似乎仍旧“杯水车薪”。
中国版“住房银行”，无疑是未来城镇化建设、保障房建设等巨大资金需求的市场化出口，但是到底能解决多大的资金需求，还是取决于其成立规模、资金来源等。
对于中国版“住房银行”的资金来源，目前各方意见不一。不少专家和银行业内人士认为，盘活住房公积金不失为一条较好途径，以住房公积金管理机构为基础，配以吸收住房储蓄和发行金融债券等融资渠道，可以在最大程度上向中低收入人群提供保障性住房融资服务。据住建部统计，截至2011年年底，全国住房公积金缴纳余额为2.1万亿元。在保证各地正常支取和贷款的前提下，全国可用于运营的公积金规模超过1万亿元。
连平表示，未来中国版“住房银行”走市场化的融资方式，需要多元化的资金来源，“将住房公积金合理的纳入体系很有必要，目前这块资金并没有得到有效利用。”
国开行湖南省分行行长王学东此前也建议，可以将各地住房公积金中心改造为统一的国家住房保障银行。依托财政部出资来设立国家住房保障银行，各地住房公积金中心的人员、业务、资产、负债整体划转成为国家住房保障银行在各地的分支机构。在法律层面上，适时出台“国家住房保障银行条例”，明确国家住房保障银行的职能定位、资金来源、业务范围、公司治理、扶持政策及监管机制，为其长期可持续发展提供法律保障。
而这个思路也得到部分地方官员的响应。长沙（楼盘）市副市长何寄华公开表示，“在已有的保障性住房建设资金来源中，住房公积金具有资金规模大、来源稳定、贷款低息、定向使用解决住房问题的特点，以住房公积金已有资金规模再集合其他资金渠道，能为新型城镇化提供规模大、可持续的稳定资金来源。”何寄华认为，2009年国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点以来，住房公积金在支持保障性住房建设方面发挥了较为重要的作用，积累了较为丰富的运作经验。以长沙为例，2009年6月，长沙被确定为试点城市，目前已有两批共8个保障性住房建设项目纳入试点范围，计划发放贷款21.08亿元，将支持保障性住房15520套。截至2013年12月底，已累计发放试点项目贷款资金12.08亿元。
不过，盘活住房公积金这个设想尚需修改《住房公积金管理条例》。另外，对于事业单位性质的公积金管理中心改为企业性质的银行，诸多银行业内人士认为实际操作过程中将困难重重。
完善风险管控 避免重蹈美国“两房”覆辙
中国版“住房银行”尚未“胎动”，学界、业界对于其潜在的风险就展开了激烈争论。不少市场人士认为，既然采用市场化手段融资，其风险也就由国家财政兜底的“内部风险”转为市场层面的“外部风险”。美国房利美、房地美等两家全球最大的“住房银行”引发的全球金融危机至今仍叫人心有余悸，中国版“住房银行”如何避免重蹈覆辙需要各方认真思量。
陈杰认为，美国次贷危机让美国特色的住宅政策性金融机构“两房”几近濒临破产。次贷危机的一大教训就是，需要高度重视住房金融市场，认真研究住房金融制度的创新发展方向，积极但稳健地构建政策性住房金融机构。对政策性住房金融，要把握两个基本点，一方面，其本质是金融，而不是财政。所以一定要有资金价值的合理补偿，要返本付息、可持续发展，政府在其中的作用要严格限定。另一方面，一定要服务既定明确的政策目标，要与市场化的住房金融明显区别。
连平也认为，为了避免潜在风险，未来成立中国版“住房银行”，必须一开始就设立完善的风险管控模式，并且吸取美国“两房”的教训，在初期发展阶段，严格控制其杠杆率、避免过度金融创新，不宜有大幅扩张。“当然，就我国目前的这种政策性住宅金融体系而言，未来不太可能有太大风险，美国"两房"毕竟运作多年，持续积累风险。”
温彬称，我国目前的实际国情与当年美国的情况有较大区别。一方面，最近十年以来，我国的房价整体趋势仍旧处于上涨周期，房价的上涨为银行资产质量带来一定保障。另一方面，中美两国的金融监管体系也不一样，我国对于房地产住房按揭贷款管控比较严格，强调首付要求，而且对于加按揭这一块的控制更加严格。美国“两房”是以房贷证券化为主业的特殊金融机构，它们由私人控股，当时它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占比美国住房抵押贷款的一半以上。
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发表于 2024-10-16 01:13:27